住宅ローン控除はこうなる!!!

こんにちは。
税理士の備　順子です。

さて、毎月第２・第４火曜日にお届けしておりますこの「マネーレシピ」。
第２火曜日は、税理士＆FPの備順子から、
第４火曜日は、FPの前野彩からお送りいたします。


先日、かなり酔っぱらってしまい、
化粧も落とさず、
寝落ちしてしまったときのこと。

ズキッ
強烈な痛みで目が覚めました。

うぅ～、頭の奥が痛い･･･
いや、口の中だ･･･
え～、舌が・・・

寝ながら思いっきり、
舌を噛んでいたのです。

２日間、ご飯が食べられず、
飲み物もそろりそろりと飲むという状態。
しかも、しゃべると痛い、響く・・・


もともと、歯を食いしばる癖があり、
歯医者さんからマウスピースを買うことを
勧められていました。

真剣に検討します。


来年以後の住宅ローン控除、
「はたしてどうなる?」
と思っていた方も多くいらっしゃると思います。

12月10日に税制改正大綱が公表され、
明らかになりましたので、今回は備から、
改正後のローン控除についてお伝えします。


┏━━━┓　 1.注目の控除率は?
メニュー┗┓　 2.ローン控除額の上限は?
　　　　　┗┓　3.ローン控除を受けられる期間は?
　　　　　　┗┓　4.住民税の住宅ローン控除も小粒に
　　　　　　　┗┓　5.セミナー告知

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1.税理士備順子のマネーのミニレシピ
　　　～注目の控除率は?～
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もっとも注目されていた点が控除率。
今までは、
住宅ローン年末残高の１％が税額から差し引けていました。
改正により、令和4年以後に入居される方は、
住宅ローン年末残高の0.7％に引き下げられます。

現在の低金利の状況下で、
住宅ローンの金利は変動金利なら0.3％台も登場し、
35年固定金利でも、なんと0.8％!というものもあります。

住宅ローン控除という税金の還付制度は、
いわばローン残高の１％のキャッシュバック制度でした。

たとえば、利率0.5％で借りて、１％分が戻ってくるのですから、
住宅購入者にとっては「利ザヤ」が生じている状態でした。

貯金が十分にあってローンを組まなくても家を買える人も、
あえてローンを組んで、
利ザヤを得るということが、極めて「合法的」に行われていました。

ところが、
国のお金の出し入れのお目付け役である会計検査院が、
指摘をしたことより、見直されたのです。

国土交通省によると、
この0.7％という控除率であれば、
住宅購入者のローンを組む時の手数料などを考えると
利ザヤが生じることはほぼ無くなるようです。



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2.税理士備順子のマネーのミニレシピ
　　　～ローン控除額の上限は?～
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さて、２つ目の注目点は、
控除の対象となる年末借入金残高の上限です。

これがまた・・・
ここまで、物事をややこしくしていいのか???
というぐらい複雑です。
非人間的です。


まず「新築」と「中古」で年末借入金残高の上限が異なります。

さらに、住宅性能で年末借入金残高の上限が異なり、
新築については松・竹・梅・雪コースの４つに分かれます。
中古住宅については鶴・亀コースの２つです。
(松・竹・梅・雪および鶴・亀のコース名は
私(備)が勝手に名付けました。あしからず・・・)

そして、新築については
入居年が令和4年～5年であるか、
令和6年～7年であるかでも異なります。


具体的には、
新築の年末借入金残高の上限(令和4年～5年入居)
　松･･･長期優良住宅・低炭素住宅　　　　　 5,000万円
　竹･･･ゼロエネルギーハウス(ZEH)水準住宅　4,500万円
　梅･･･省エネ基準適合住宅　　　　　　　　 4,000万円
　雪･･･その他の住宅　　　　　　　　　　　 3,000万円

新築の年末借入金残高の上限(令和6年～7年入居)
　松･･･長期優良住宅・低炭素住宅　　　　　 4,500万円
　竹･･･ゼロエネルギーハウス(ZEH)水準住宅　3,500万円
　梅･･･省エネ基準適合住宅　　　　　　　　 3,000万円
　雪･･･その他の住宅(令和5年までに建築確認を受けた場合のみ)2,000万円

中古住宅の年末借入金残高の上限(令和4年～7年入居)
　　鶴･･･上記の松・竹・梅の住宅　　　　　　3,000万円
　　亀･･･その他の住宅　　　　　　　　　　　2,000万円

驚いたのは、
令和6年～令和7年入居する場合の新築住宅の適用範囲です。
令和6年以後に建築確認を受けるものについては、
最低、省エネ基準を満たさなければ
対象外となるのです。
(上記の令和6年～令和7年入居の
「その他の住宅」の(　)書きはこの意味です)


これは、どういうことかといいますと・・・
今までは消費税率がアップしたことによる
景気の冷え込みを回避するという目的で、
「消費税10％で買ったらたくさん優遇しますよー。」
「消費税8％で買ったら優遇しませんよー。」
というスタンスで、年末借入金残高の上限が決まっていました。

ところが、
いまや多くの日本人は10％に慣れてきましたので、
消費税対策は終了し、
今度は、
地球温暖化対策・脱炭素社会化という観点から
年末借入金残高の上限が決められます。


世界的に地球温暖化対策が問題となっている今、
「令和6年以後は環境に優しくない家は、建てるな」
という意図がもろに表れています。

ちなみに、
令和元年着工分については、
省エネ基準を満たす戸建ては約9割、
マンションは約7割前後だそうです(日経新聞12月11日より)


一方、中古住宅は省エネ基準を満たしているか否かにかかわらず、
令和７年まで、ローン控除は受けられます。
すでにあるものは大切に使おうということらしいです。

しかも、中古住宅は、
築年数要件(木造なら建築後20年以内、鉄筋なら25年以内)が、
ありましたが、これが撤廃されます。
改正後は昭和57年以後の建築であればOKとなります。
昭和57年ということは、
・・・築40年!!!です。




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3.税理士備順子のマネーのミニレシピ
　　　～ローン控除を受けられる期間は?～
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ローン控除を受けられる期間は新築の場合13年間、
中古の場合10年間です。

中古物件の有効活用と言っている割には、
年末借入金残高の上限も低く、
控除期間も短いというのは、
どうも解せないですね。
こんなに空き家が問題視されている中で...。

いまだに国は
「住宅投資は内需の柱」と位置付けて、
新築を優遇しているようです。



中間所得層に手厚く?

住宅購入者の所得要件が引き下げられました。
改正前は、所得要件は3,000万円以下でしたが、
令和4年以後は2,000万円以下となります。

国税庁の令和元年統計調査では、
申告納税者のうち95％が所得金額は2,000万円以下です。

所得要件が引き下げられても、
ほとんどの方は対象となるでしょうが、
うっかり超えるケースがあります。

たとえば、
相続した不動産や、
ずっと昔に買った不動産を売った場合など、
簡単に2,000万円は超えちゃいます。

この場合、
譲渡所得の3,000万円控除などの特例を使う前の所得金額で、
2,000万円以下でなければなりませんから、
特に要注意です。


また、住宅の床面積要件があり、原則は50平米以上です。
ただし、
改正前から、所得が1,000万円以下の場合であれば、
40平米以上でも適用が受けられていました。
これが令和5年まで延長されますが・・・
ここも、不思議です。

単身世帯や2人世帯が、
全世帯の6割という現実があります。

そのような社会構造の中で、
40平米以上OKとなったにもかかわらず、
令和6年・7年は
40平米以上50平米未満は適用できないこととなります。

今後、
世帯人数が増えていくとは、思えないのですが・・・。


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4.税理士備順子のマネーのミニレシピ
　　　～住民税の住宅ローン控除も小粒に～
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年末残高の0.7％の金額を所得税で引ききれなかった場合、
引ききれない部分を住民税から引けるのですが、
これも小粒になりました。

改正前は最大136,500円を上限として
課税所得の7％を住民税から引けていました。

改正後は最大97,500円を上限として
課税所得の5％しか住民税から引けなくなります。




令和4年度税制改正大綱の基本的考え方の中で、
「簡素な制度の構築」という語句がありました。

改正後の奇妙奇天烈・複雑怪奇な
住宅ローン控除制度を見ていると、
もう、ブラックユーモアでしかないです・・・。

？


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